贝壳看点|8.4沈阳楼市新闻早知道

2020-08-04 朱英娜

■2020沈阳各区学校划分有这些变化

■地铁3号线或已开工多站出现围挡

■个人房贷LPR定价基准转换8月截止

■7月27日-7月31日沈阳7盘获预售

7月31日，

沈阳市教育局公布了2020年沈阳市

义务教育阶段中小学学校区域划分方案。

和平区、铁西区、于洪区等学校区域均有新学校第一次招生，浑南区、于洪区、大东区等多个新楼盘划分了学校区域。

和平区：新增一三四中学长白岛校区五个社区划入该校区

为解决长白岛地区学位紧张问题，和平区在长白岛新加坡城西侧新建初中，该校区命名为沈阳市第一三四中学长白岛校区，长白岛部分初中学校区域相应进行调整。将南昌中学长白岛校区中的新加坡城、金沙湾、龙湖、九洲4个社区调整到一三四中学长白岛校区。此外，将南昌中学满融分校的浑河站西街道所辖社区中的茉莉公馆社区调整到一三四中学长白岛校区。

大东区：前进小学师生及学校区域合并到尚品东嘉学校

撤并前进小学，师生及学校区域合并到尚品东嘉学校。前进小学原有学校区域东榆、八棵树、榆林、大洼、大志、王家、皮台划分到尚品东嘉学校。合并后的尚品东嘉小学学校区域为钢花、观泉苑、柳邻、龙湖、福安、檀悦、八棵树、榆林、王家、东榆、大洼、大志、皮台。

此外，旭辉·東宸府、金科新希望集美东方、新希望金科锦官天宸、中梁金科玖禧四个新楼盘小学学校区域划入尚品东越学校小学部。

铁西区：新建两所初中和两所小学

铁西区在昆明湖街道七平方地区新建两所公办初中学校，分别是杏坛中学云海校区和杏坛中学龙江湖校区。将清乐围棋学校原始学校区域内的昆湖湖街道六个社区，按东西方向调整到杏坛中学两所新建校。即杏坛中学云海校区，学校区域划分为云海社区、星海社区和三隆社区；杏坛中学龙江湖校区，学校区域划分为建农社区、洪湖社区和燕塞湖社区。

勋望小学开发区集团学校区域调整。原勋望小学开发区集团的6个社区保留4个社区，勋望建农分校学校区域调整为建农社区和洪湖社区；勋望燕塞湖分校调整为燕塞湖社区和云海社区。

应昌小学大明湖分校为铁西区经济技术开发区2020年新建校。原勋望开发区集团的三隆社区、星海社区划分为应昌小学大明湖分校学校区域。

勋望小学中德分校为铁西区经济技术开发区2020年新建校。经济技术开发区沈辽西路183融创城一期至四期楼盘划分为勋望中德分校学校区域，学校归属勋望开发区集团管理。

于洪区：东北英才中学第一次招生

今年于洪区新建东北英才学校招生，接收东北育才丁香湖小学、市实验中海城小学毕业生及回区上学片内学生。

于洪区新增楼盘也划分了对应学校区域：

依云蓝湾，小学划入沈师二校教育集团东湖校区，中学划入沈师二校教育集团巢湖校区；

万科千山府、碧桂园大城印象小学划入国奥小学北校区，中学划入北陵中学；

武警千山景苑，小学划入国奥小学主校区，中学划入北陵中学；

华润八号院，小学划入八家子小学，中学划入造化中学；

保利海德公园，小学划入杨士小学，中学划入52中学；

滨河湾、景湾苑、旭辉璟宸府小学划入新城二小，中学划入52中学。

浑南区：10个新增楼盘划分新学校区域

禧悦风华（南郡学府）小学划入白塔小学，初中划入浑南二中

和鸿广场小学划入浑南九小，初中划入北师大初中

公园壹号小学划入浑南九小，初中划入北师大初中

恒大御峰小学划入浑南九小，初中划入浑南二中

万科翡翠四季小学划入浑南三小，初中划入浑南一中

沈河府（红阳上河城二期）小学划入浑南实验小学，初中划入浑南五中

龙湖天璞小学划入浑南十一小，初中划入浑南实验中学

华润长安里小学划入浑南十一小，初中划入浑南实验中学

公园印象小学划入63中学，初中划入63中学

金辉优步学府小学划入浑南九小，初中划入浑南四中

沈北新区新增两所小学

与2019年相比，2020年沈北新区小学、初中学位分配发生了较大变化。学校区域变化较大的学校有省实验沈北合作校、朝阳一校沈北分校、文艺二校沈北分校等。

此外，今年沈北新区新增了朝阳街第一小学沈北分校东校区、南京街第一小学沈北分校两所小学。

皇姑区、沈河区学校区域基本没有变化。

沈阳这个区提出：这种情况“需房户合一满6年”才能入学！

每年各区都会对学位紧张学校做出条件限制，看看今年各区有热点学校都有啥要求。

和平区：

房屋性质为普通住宅的，要求房证、户口簿两证合一；人户合一；房主为父母（父母无房的需提供无房证明，可为祖父母或外祖父母，且与祖父母或外祖父母同房同住），与父母同户同住；房证、全家户口2年以上（8月31日前）；到2021年，要求房证、全家户口满3年以上。不符合上述要求的，按相对就近，回避学位紧张学校原则进行分配。

铁西区：

对于学位紧张的学校，从2021年开始，要求房户合一满3年的基础上，2020年8月31日以后买的二手房，需要满足房户合一满6年的条件。凡是阳光分班后补报的学生，均回避学位紧张学校。

沈河区：

学位紧张学校继续执行户籍转入时间限制，户口簿、房证两证统一，人户不分开，学生与父母同住，户口、房证3年以上。

新增学位紧张学校，2020年要求户口簿、房证两证统一，人户不分开，学生与父母同住，房证、户口均满1年以上；2021年，要求房证、户口均满2年以上；2022年，要求房证、户口均满3年以上。

大东区：

房证、户口簿两证统一，房主、户主均为适龄儿童父母，三人同一户口簿。父母无房的需由市不动产登记中心开具无房证明，方可以祖父母或外祖父母房产为入学依据，且适龄儿童、父母与老人同户并实际居住。2020年入学，房证、户口需满2年以上（8月31日前）；到2021年地求房证、户口满3年以上。

皇姑区：

要求房证、户口簿统一、实地居住、人户不分。两证不统一、人户分离的由教育局按照相对就近原则统一分配。原则上2020年要求房证、户口满2年以上；2021年要求房证、户口满3年以上。不符合上述条件的，按相对就近，避开学位紧张学校的原则统一分配。

浑南区：

2020年，学位紧张学校，要求两证（房证、房口本）合一满三年以上。（8月31日前）

于洪区：

合作学校的小学，对二手房的要求为需更名落入户口满6年。

沈北新区：

对于学位紧张的行政区域，每套普通住宅自第一次入学登记起，每6年只对应1个小学学位，每3年只对应一个初中学位。每套具有居住属性的商业房产自第一次入学登记起，每9年同一个家庭只对应1个小学学位和1个初中学位（非独生子女家庭除外）

来源：沈阳地铁报

最近，沈阳地铁3号线沿线，出现了不少蓝色的施工围挡，小伙伴们纷纷猜测，3号线是不是要全线开工了？

凌空站施工围挡：

浑河十五街站施工围挡：

细河悠谷站施工围挡：

另外三好街站、五爱街站、方家栏站等多个车站这两天也陆续围挡了。

项目部刚刚进驻，一切都在稳步推进：

去年12月28日，沈阳地铁3号线开工仪式在大通湖街站举行。

今年受疫情影响，3号线施工稳扎稳打，大通湖街站、南阳湖街站相继进场施工。随着越来越多的车站设立围挡，3号线也将迎来全面施工。

受东塔机场客观因素影响，从目前官网的招标情况来看，地铁3号线东端暂时还是修到“方家栏站”，方家栏站至东塔站区间已确定修建停车线。

其中在土建施工第四批次招标公告中提到，土建施工第十六合同段：

（1）江东街站（采用明挖半盖法施工）

（2）江东街站～方家栏站区间（采用盾构法施工）

（3）方家栏站（采用明挖法（桩撑+桩锚+局部盖挖）施工）

（4）方家栏站～东塔站区间停车线段（含区间风井、横通道及电缆通道）（正线与横通道采用矿山法施工）

如果东边迟迟无法开工，那么这里也是可以作为临时停车线来折返车辆的，不耽误3号线其他车站运营。类似之前的2号线北端，三台子、航天大学站均曾经作为线路的临时终点站用来折返车辆。

另外，想和大家交流一下地铁3号线未来的客流情况。

3号线在甘官站以西为高架车站，也就是类似于轻轨的形式在高架桥上跑地铁，这在沈阳尚属第一次。

地铁3号线高架段所经过的开发二十二号路，目前客流量显然不足以支撑一条地铁线路。宽阔的马路上除了飞驰而过的汽车，周边只有一些工厂和一个在建楼盘，仅有一条公交线路经过，将近一个小时才发一班车。

而宝马也有自己的班车运营，未来地铁能分走多少客流？

可见，3号线的前期客流显然还是会集中在“南阳湖街至方家栏”之间。

所以，大家想要真正坐上3号线，2023年肯定实现不了，因为那时只是西边高架部分完工了，人流密集的地下段还在挖隧道呢！

小编掐指一算，再等五年，市区的小伙伴应该就能坐上地铁3号线了。当然，前提是施工别出问题。否则，如果像4号线那个进度，可就说不好了啊~

来源：沈阳公交网

距离央行要求的个人房贷办理LPR定价基准转换，截止时间为8月31日。

有房贷的人要确定好自己的转换方式，并在这一个月内完成转换。

最近，不少购房者都收到了银行发来的催办短信。

但还是有很多人不理解LPR是什么？到底要不要转？所以还是要跟大家详细说一说。

NO.1 LPR是什么意思？

以前的利率都是央行统一确定基准利率，各家银行在基准利率的基础上，确定贷款利率上下浮动标准，由此得出你的执行利率。

LPR（贷款市场报价利率 Loan Prime Rate）则是由18家银行共同报价，去掉一个较高利率，去掉一个较低利率，再来取平均利率。

未来的房贷，都将以LPR利率作为参考基准。房贷是涨是跌、是增是减，都要视LPR利率而定。

NO.2 我必须要转换吗？

是的，必须要转换。

简单说，你要和银行重新签贷款合同，选择新的房贷利率方式。

二选一，必须选，选了不能反悔，不能重选，选了之后伴随你到贷款还清。

公积金贷款，包含组合贷中的公积金部分，不需要转换。

房贷在2020年12月31日之前还完的，不需要转换。

NO.3 转化有选择吗？

有两个选择，必须二选一。

一是选择固定利率，二是一年一变的浮动利率。

选择固定利率：

一旦选择，在未来20或30年的还款周期里，房贷利率都保持不变。

举个例子，隔壁老王去年买了房，他的房贷利率是5.88%，他选择了固定利率，意味着未来30年都是5.88%。

选择一年一变的浮动利率：

房贷利率每年都可以调整一次，如果当年新的LPR利率下降，房贷利率也随之下降。

NO.4 我该怎么选？固定or浮动？

目前全球经济已经进入大宽松时代，利率走低是大势所趋，很多欧美国家已经进入负利率时代，我国的利率相比于几年前已经大幅下行。

从近20年的房贷利率不难看出，利率一直在下行，利率持续走低可能是未来5-10年的大趋势。

来回顾一下2019年8月以来LPR的变化情况：

5年期的LPR利率在持续走低的，从这个角度更倾向建议选择一年一变的浮动利率。

但最终还是要根据自己的情况来选择。

如果追求稳定，可以选择固定利率，永远不变。

如果你认为接下来是降息通道，就选择一年一变的浮动利率。

NO.5 房贷装换LPR如何计算？

央行给出的原则是：“等价转换，转换时点利率水平保持不变”。

也就是你之前的利率是多少，转换成LPR后利率还是多少，并没有变化，有区别的是计算方式变了。

举个例子：隔壁老王他的房贷利率是5.88%，怎么转换成LPR利率呢？

加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的相应期限LPR（4.8%）。

加点数值可为负值；加点数值在合同剩余期限内固定不变。

根据等价转换的原则，老王的加点数值 = 5.88% - 4.8% =1.08%（108个基点）。

转换为LPR之后，利率的构成是 4.8%+108基点=5.88%

结果不变，利率构成不同。

NO.6 打折的利率，换成LPR划算吗？

如果以前的利率是打折的，换算成LPR之后，折扣依然存在。

加点的数值可以为负数，原来享受的折扣依然存在，并且伴随整个还款周期，加基点数值都不变。

隔壁老王的邻居老李，利率9折，也就是4.9%*0.9 =4.41%，那么换算成LPR之后，折扣还在么？

加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的相应期限LPR（4.8%）。

加点数值可为负值；加点数值在合同剩余期限内固定不变。

老李的加点数值 = 4.41% - 4.8%= -0.39%（-39个基点）。

来源：栋察楼市

在商品房预售上，沈阳市明确，取得预售许可的商品住房项目，开发企业要在10日内公开全部准售房源及每套房屋价格，一次性对外销售，否则就是违规。7月27-7月31日(新增)沈阳7盘取得预售证。

中国铁建御水澜湾

中国铁建御水澜湾项目位于沈北新区浦南路19号，清河半岛酒店对面，项目总占地约13.5万平米，地上建筑面积27万平，规划10栋高层产品和27栋洋房产品，低密洋房坐落园区中心，品质高层半合围环抱，一线河景尽收眼底，湖案人居，御水之作。项目致力于打造沈阳高品质全龄住区，充分考虑客户未来的居住需求，均规划为三房和四房产品，满足客户全周期的居住需求；户型上全部采用了南北通透的格局设计，并且在设计中保证布局尺度和采光面积合理，提升产品的舒适度和品质感。

首创禧悦大观

首创禧悦大观，占位西二环，执铁西千亩森林公园，汲取现代自然主义建筑美学，将楼宇隐于森林之中，创造更优质的人居情境，无需避世车马之喧，却可览观天地盛象。

世茂国风盛京

世茂国风盛京是世茂集团历经三十载发展，深耕核心城市群，深度洞察城市生活需求，布局全国近百城，筑就超300个优质项目，打造5大优质产品线，致力于成为中国领先的生活服务商。世茂国风盛京作为世茂集团五大产品系之一的国风系高端产品，秉承世茂国风系“传承与再造”的核心理念，落子盛京古城，择址浑河北岸，“一河两岸”稀贵之地。如今，浑河沿线为沈阳市政府重手笔打造的热点区域，世茂国风盛京占据浑河景观的同时，拥揽世博园、鸟岛、秀湖等天然资源，且毗邻赛特奥莱、王府井（建设中）等大型商超，多条交通线路的启用，迅达城市繁华。在产品设计上，世茂国风盛京精研北方人居生活喜好，匠造三南向大面宽格局，多功能活动区、老人房、儿童房以及奢华主卧套房的全南向别致打造，以精妙的空间艺术与技法，打造出符合沈城现代生活方式的中式墅居院落。

荣信森林里

荣信森林里是由辽宁荣信企业集团投入15亿巨资，兴建的又一精品住宅项目。项目占地20万平，总建筑面积40万平，主要打造低密度、高生态的中式园林建筑，园区以多层为主，小高与高层为辅的建筑格局，园区内五百米景观水系，贯穿园区南北，万平景观广场亭台环绕，园区以两大生态公园为绿荫之本（森林里公园、蓝湾公园）。以三所名校为教育之本（沈师附小、沈师附中、沈阳实验私立小学）。周边商场临立，配套完善，市政规划公交枢纽站就在家门前，地铁2号线让你即刻到达目的地，荣信集团为您打造一个纯生态，现代化的滨水美宅。

万科明日之光

万科明日之光，位于长白南胜利大街上，是沈阳万科打造的第一个全配套生活大城，毗邻长白岛、新南站、新市府三大核心板块，生活配套完善，更有麦当劳进驻，公立幼儿园规划。

中旅万科城

中旅万科城项目位处浑南棋盘山风景区内，占地面积与建筑面积双百万平。东西两侧临近国家4A及5A级景区——沈阳东陵公园及沈阳世博园。沈阳主城区至棋盘山以及抚顺市的交通咽喉之地，沈吉高速、沈阳三环、四环及东西快速干道环绕在侧。公交、地铁在项目南侧设置。立体交通网络，让您无论选择何种交通方式出行，更便捷高效。

2018年，万科再进棋盘山麓，站位城市规划高度，塑造沈阳人居生活新格局。这也是继“万科兰乔圣菲”、“万科惠斯勒小镇”、“万科翡翠别墅”后万科第四次大步伐迈进棋盘山，秉持“自然丰盛、活力向上、健康阳光”的营造初心，打造百万平阳光活力之城。作为第四次落子棋盘山的万科，预将打造沈阳市第三座万科城。

万锦红树湾

万锦红树湾，占位浑南新城自贸区核心位置，北临全运南路，东临智慧大街，南邻湿地公园和运河景观绿化带，西邻规划路。项目总占地40万平，总建筑面积达100万平，整体产品规划有别墅、洋房、高层、临河高层、小高层等多种产品形态，未来将规划成一个集星级国际幼儿园、临河特色风情大型商业街、多功能健身中心等于一体的高端、低密、生态的宜居大盘。

来源：栋察楼盘

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